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许家印成为王健林的两种可能

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来源 / 虎嗅网(ID:huxiu_com)

文 / Eastland

 内容经授权转载发布


曾经··|,王健林是首富的代名词··|--。而如今··|,贴在他身上的还有“清仓甩卖”文旅项目的标签··|--。


对同样拥有超高土地储备、畸高负债率的许家印来说··|,在这两种情况下··|,都有可能成为下一个“王健林”··|--。


2017年7月14日··|,深深房发布《关于筹划重大资产重组延期复牌的公告》··|--。


截至2016年末··|,恒大土地储备达2.29亿平米··|,单位成本1577元/平米··|--。假如借壳深深房回归··|,确保股权融资、债权融资渠道顺畅··|,成功开发并销售2亿平米商品房足以让许家印成为新富首··|--。


要想富、拿土地


拿下万达13个文旅项目是融创2017年的第8起并购··|,至此融创土地储备从2016年末的7219万平米大幅增至约1.5亿平方米··|--。

巧妇难为无米之炊··|,今天的土地储备就是明天的营收和利润··|--。


万达“割让”的13个文旅项目··|,总规划建筑面积5897万平米··|,其中可售面积4973万平米··|--。按照所在地当前新房价格推算··|,可售部分总销售额达6358亿(保守估计)··|--。 


2016年··|,融创合同销售金额为1506亿元··|,在大陆房地产企业中列第7位··|--。王健林预计13个文旅项目“两年内可助力融创进入前两名”··|--。


失去80%的土地储备··|,王健林与“首富”渐行渐远··|--。


果然是“要想富、拿土地”··|--。


土地储备之王


截至2016年末··|,恒大、碧桂园的土地储备分别2.29亿平米和1.66亿平米··|--。拿下万达13个文旅项目··|,融创才有可能PK掉碧桂园··|,却仍难望恒大颈背··|--。


截至2016年末··|,恒大2.29亿土地储备分布全国209座城市··|,项目总数达582个··|--。


2016年··|,恒大竣工消耗2963万平米··|--。照此速度··|,恒大土地储备够用7年零9个月··|--。




2016年恒大新购项目土地储备面积达1.02亿平米(2015年为897万平米)··|,其中65.7%以转股或合作方式取得··|--。因而本期新增土地储备的单位成本降到1996元/平米··|--。


截至2016年末··|,恒大持有2.29亿平米土地储备的平均成本为1577元/平米··|--。



从上图可以看到··|,恒大2013年新增土储成本突然翻倍··|,其后三年则是稳中有降··|--。


2.3亿平米储备··|,平均成本不到1600元··|,这是恒大最核心的价值··|--。为建立硕大无朋的储备··|,恒大付出3600多亿··|--。其中2015年、2016年分别支出713亿和2036亿!


2016年竣工物业消耗2963万平米··|,新购土地储备1.02亿平米··|,消耗占新购的29%··|--。

一年之内斥资2000多亿大肆囤地··|,恒大钱从哪里来|-··?


答案是内源融资和外源融资


内源融资通过主营业务获得现金流··|,具有原始性、自主性、低成本、低风险的特征··|,是企业扩张最健康的资金来源··|--。


外源融资包括银行贷款、发行股票、企业债券等··|--。严格来讲··|,消费者预付款、供应商货款说也属于外源融资的范畴··|--。


经营活动现金流为负


恒大内源融资能力超强··|,主要表现在销售回款方面··|--。


2008年··|,万科、恒大合同销售额分别为478.7亿和60.3亿··|,恒大相当于万科的八分之一(12.6%)··|--。


2015年··|,万科、恒大合同销售额分别为2614.7亿和2013.4亿··|,恒大是万科的77%··|--。万科依然是老大··|,领先优势已大幅缩减··|--。


2016年··|,恒大合同销售金额达3733.7亿元··|,较万科的3647.7亿元高2.4%··|,历史性地成为中国销售金额最高的房地产企业··|--。



恒大预测··|,未来三年(2017-2019年)合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元··|,扣非净利润分别为243亿元、308亿元、337亿元··|--。目前看来··|,2017年恒大合约销售金额即可突破5000亿··|--。


尽管销售回款增长强劲··|,怎奈许老板野心更大··|--。


2016年末··|,在建工程账面值攀升至5778.5亿元··|,较2015年末增加2482.4亿··|--。



仅拿地、建设两项··|,恒大就投入4518亿元(新购土地储备花掉了2036亿)··|,相当于合同销售额的121%··|--。结果2016年恒大经营活动现金流为负586亿(2015年为负237.5亿)


乐视危机的根源是内源融资能力偏弱··|,老板“想太多”··|,于是过度依赖外源融资··|--。许家印的梦想有每年数千亿销售回款支撑··|,而且绝大部分投入土地储备等“主业项目”··|,相对而言靠谱得多··|--。


外源债权融资运用到极限


外源融资最重要的途径是向银行及其他金融机构借款··|--。

2016年··|,恒大银行及其他借款所得高达4245亿··|,同时偿还2378.9亿··|,借贷额净增1866亿··|,增速提高了121%(2015年净增额845亿、2010年仅为62亿)··|--。
恒大外源融资另一个重要途径是应付账款··|--。2016年末··|,恒大应付账款余额达到3000亿之巨··|,同比增幅57%··|,较2015年末净增1087亿··|--。



2016年末··|,恒大总资产达1.35万亿··|,负债总额亦达1.16万亿··|,总负债率为85.7%··|,净资产负债率高达601.6%··|--。



当外源债权融资已被运用到极限··|,顺畅的股权融资关系到恒大的安危··|--。香港市场估值过低··|,在香港增发相当于割肉··|--。与万达类似··|,恒大回归A股的意愿非常强烈··|--。


股权融资、借壳深深房回归A股


恒大回归A股的路径是借壳深深房··|,详细见虎嗅2016年12月2日文··|--。 


停牌10个月以来··|,恒大做了三件有意思的事:


一是将2016年花363亿买下的14.07%万科股票··|,以292亿元转给“深铁”··|,令后者成为万科第一大股东(深铁、宝能系持股分别为29.38%、25.4%)··|--。尽管亏损70.7亿··|,总算取得深圳市政府对恒大借壳深深房的支持··|,顺手拿到四个体量巨大的旧城改造项目··|--。 


二是完成两轮融资··|,入引700亿元战略投资··|,地方政府(深圳国资)、央企(山东高速)、上下游企业(广田股份、宝鹰股份)等纷纷“上船”··|--。#关键先生on board才能起锚#


三是将总部注册地址从广州迁出(2016年9月12日)··|,次日就在深圳落户(现注册地址为:深圳市前湾一路1号A栋201室)··|--。


恒大摆出完全彻底All in深圳的姿态··|,有孤注一掷的味道··|--。


在资产荒的大背景下··|,天量、廉价土地储备成为推动恒大持续、高速发展的动力··|,但畸高的负债率早已遭到广泛质疑··|--。


如果金融机构的态度转为负面··|,被迫贱卖土地储备还债、降杠杆的一幕可能在恒大重演··|--。


如能成功回归A股··|,许家印将走上人生的巅峰··|,或许会接替王健林成为中国又一位房开商出身的首富··|--。


两种情况下··|,许家印都有可能成为王健林··|--。




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